No han sido días fáciles para las distintas áreas ligadas a hipotecarios de los bancos. Hasta con reuniones de emergencia han abordado algunas entidades la contracción del mercado de renta fija local, que es clave para la entrega de financiamiento a las personas.

Esto ha llevado a que la banca, que se ha caracterizado por entregar los créditos de menor tasa y de más largo plazo en Latinoamérica, estén subiendo tasas y reduciendo plazos de créditos. Aunque los precios siguen por debajo de la región, si antes daban préstamos hipotecarios de 25 o 30 años, en los últimos días muchos están bajando ese plazo a 20 años como máximo.

Esto significa que también aumenta el dividendo que deben pagar las personas. Y como la cuota mensual que paga cada cliente está ligada a su renta mensual, muchas personas que antes podían acceder a créditos ahora no podrán.

Así por ejemplo, desde Bci señalan que desde este viernes ofrecerán los hipotecarios a tasa fija (o Bci Home Extra en UF) hasta 20 años como plazo máximo del crédito. Asimismo, comentan que entregan el producto Home Conveniencia (tasa fija + variable) en UF respetando las condiciones de plazo y porcentaje de financiamiento (25 años al 90% y a 30 años al 80%).

Banco de Chile y Santander también bajaron los plazos a 20 años; mientras que en Itaú las condiciones están en evaluación, pero siguen ofreciendo hipotecarios a 30 años a través de su producto bipotecario, que considera un periodo de tasa fija y otro de tasa flexible.

Y también se suma BICE. Juan Francisco Castaño, gerente del área Hipotecario de banco BICE, comenta que “en este momento no estamos ofreciendo créditos hipotecario a 30 años, por las condiciones de mercado”. Y agrega que fue precisamente en octubre de este año cuando dejaron de ofrecer hipotecario a 30 años, quedando en un máximo de 25 años con tasa variable y 20 años a tasa fija.

Las condiciones del mercado

Hay varias razones detrás de este fenómeno, pero tal vez el principal factor que lo explica son los retiros de fondos que se han hecho en el país, principalmente de las AFP, pero también de rentas vitalicias en compañías de seguros.

El economista de EuroAmerica, Luis Felipe Alarcón, comenta que la baja de plazos de créditos hipotecarios “está relacionado principalmente con la acumulación de retiros de fondos previsionales, los que han generado un flujo vendedor de bonos gigantesco, particularmente de bonos del Estado, que son la base de cálculo de las tasas hipotecarias. Otros factores que han ayudado a esto es el importante aumento de la deuda fiscal (bonos), la incertidumbre política y el abrupto cambio en la posición de política monetaria del BC (aunque también esto es en respuesta al efecto de los retiros)”.

En ese sentido, Alarcón señala que “la mayor parte del impacto en las alzas de tasas de interés se ha ubicado en los bonos de más largo plazo, lo que en la práctica ha generado que no exista mercado en esos plazos, produciendo en definitiva que los bancos no puedan financiarse a esos plazos de la manera en que lo hacían habitualmente, y de ahí surge esta restricción a los plazos de financiamiento y el alza generalizada en los costos de los créditos hipotecarios”.

En simple: cuando los bancos necesitan financiar un crédito a 30 años, colocan un bonos de ese mismo plazo en el marcado local. Sin embargo, ya no hay agentes que compren en Chile bonos de ese tipo de duraciones.

Esto, en parte, porque precisamente las AFP son las grandes compradoras del mercado local de deuda a largo plazo, como bonos de compañías para financiar proyectos de infraestructura y carreteras; o bonos de gobierno, de empresas y de bancos. Y la razón es simple: pueden y tienen que hacerlo, dado que buscan financiar pensiones a 10, 20 o 30 años, por lo que necesitan comprar activos que sean de ese tipo de duraciones.

Pero resulta que producto de los retiros del 10%, las AFP debieron vender activos para pagar los fondos solicitados. Esto generó que pasaron de ser grandes compradoras de deuda, antes de los retiros, a grandes vendedoras, y cuando los bancos en los últimos meses han salido a emitir deuda -o las empresas y el Fisco- las AFP no compran, dado que deben vender.

A esto se suma que, con la perspectiva de nuevos retiros, ya con un cuarto en discusión en el Congreso, las AFP deben mantener liquidez en sus carteras para eventualmente poder pagar esos retiros en los próximos meses, por lo que no les conviene estar comprando bonos que duran 30 años, además de que los precios se han deteriorado.

Esto significa que hay una mayor oferta de instrumentos de deuda porque debieron vender, y hay una menor demanda pues las AFP no están comprando. El resultado: mayor tasa de interés, y escasa emisión de bonos de largo plazo en el mercado local, puesto que no hay compradores.

El economista de Gemines, Alejandro Fernández, detalla que la baja de plazo para créditos hipotecarios se debe “básicamente por la desaparición del mercado de muy largo plazo. Con los retiros las AFP y compañías de seguros no están comprando bonos y otros papeles a largo plazo. Por el contrario, están vendiendo. Entonces, no hay mercado. Los papeles más largos son los más afectados, por eso suben las tasas y ya no prestan a tasa fija (algunos por lo menos). Entonces es una reacción natural de acortar los plazos para evitar tener que subir demasiado las tasas lo que hace menos atractivo el negocio hipotecario y más riesgoso”.

El gerente de inversiones de Nevasa, Jorge García, coincide con lo anterior, pues comenta que las emisiones de deuda han estado escasas, y precisamente los bonos que son de largo plazo en general tienen por compradores a los que invierten en el mundo de las pensiones, como las AFP y aseguradoras. Así, señala que si los bancos no son capaces de emitir a deuda a 30 años, “producto del menor interés por parte del mercado, se les imposibilita ofrecer financiamiento a sus clientes en esos plazos largos”.

El factor riesgo local también pesa en la ecuación. En el último tiempo hay personas que han preferido invertir sus activos en el exterior y eso en algunos casos significa vender renta fija local para comprar activos afuera, lo que agrega presión a las tasas.

También las AFP han tomado mayor exposición internacional, llegando la inversión extranjera total al 53,7% a septiembre de este año; lo que se compara con el 44,97% que tenían afuera antes de los retiros, en junio de 2020.

Es en este contexto que la falta de compradores de papeles de largo plazo tiene un impacto directo en las tasas que los bancos ofrecen en los créditos hipotecarios. Y también en los plazos.

Fuente: La Tercera