Cuando ocupas el apalancamiento bancario (pie más crédito hipotecario), de una manera inteligente, siempre va a ser más rentable que comprar una propiedad al contado. Esa es la razón de por qué hay gente que teniendo los recursos disponibles, se apalanca con los bancos
En los tiempos actuales con una pandemia que parece no haber llegado a su peak, se ve complicado comprar una vivienda y cumplir el sueño de la casa propia, no obstante, las tasas siguen estando convenientes de acuerdo a los expertos y respecto de otros países del continente.
Las tasas de los créditos hipotecarios se encuentran cerca del 3%, por lo que las personas pueden evaluar -dependiendo de su capacidad de ahorro- la opción de comprar un departamento o casa.
En este contexto, el apalancamiento es uno de los conceptos financieros clave para invertir en el mercado de las propiedades residenciales. Consiste en el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado, para adquirir un activo de un valor mayor al capital invertido. En palabras simples, es el uso de deuda -como un crédito hipotecario- para aumentar el rendimiento potencial de una inversión que puede ser un departamento o casa, el que irá aumentando su plusvalía con el paso del tiempo y en caso de ser destinado para renta generará una ganancia adicional que será la diferencia entre el pago del dividendo y el cobro del arriendo.
Al momento de pedir un crédito hipotecario es clave pagar por el activo una tasa y un pie bajo porque mucho más rentable será esa inversión, tanto si es para vivir en el inmueble o si es para destinarlo a renta. El sistema financiero funciona como una palanca en la compra de activos y la idea es que esos activos generen un flujo de ingresos para ir pagándolo.
«La otra opción es refinanciar el crédito que se tiene con el banco para generar un ahorro al tener un dividendo más económico a fin de mes, así como el pago de una tasa de interés menor. En términos simples, esto significa que el dinero que me presta el banco es más barato, lo que por ende si tomé un crédito hipotecario a una tasa del 6% y ahora esta baja a un 2,5% o 3% podría pagar una menor cuota mensual de la hipoteca al mismo plazo que tenía ese préstamo», señala el especialista.
Esta alternativa, se puede convertir en la mejor manera de acortar la deuda cuando se es dueño de varias propiedades y lograr por ejemplo un ahorro de millones de pesos gracias a la posibilidad de renegociar con el banco los créditos hipotecarios.
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Si se compra con apalancamiento bancario, se recupera el pie invertido con más rapidez que si se paga la vivienda al contado. Tras recuperar ese pie se puede invertir ese dinero en un pie para otro departamento. Y así sucesivamente. En esto del apalancamiento existe además la ventaja de los seguros de los créditos hipotecarios. Si puse pie para varias propiedades y muero, actúa el seguro de desgravamen, y mi familia en vez de quedarse con una propiedad comprada al contado, se queda con varias propiedades adquiridas con varios pies.
- Tasa de vacancia
Es el porcentaje de tiempo que el departamento se encuentra desocupado en un año. Un mes de vacancia al año equivale a una tasa de vacancia de 8,3%. Esta tasa debe ser incorporada a las proyecciones de rentabilidad que tenga para su inversión.
- ROE
Return on Equity o Retorno sobre Patrimonio. Es el valor de la propiedad que se quiere vender, menos el valor de compra de dicha propiedad, dividido por el pie invertido:
Se compró el departamento a $37.500.000. Se vendió dos años después a $49.500.000. Hubo una ganancia antes de impuestos de 12 millones.
Ahora bien, el ROE serían esos $12.000.000 divididos en $4.140.000, que es el pie colocado. El resultado de esta división es de 2,89. Es decir, en esos hipotéticos dos años, multiplicó su plata invertida inicialmente, $4.140.000, en 2,89 veces.
- ROA
Es el Return on Assets o Retorno sobre Activos y se usa para ver la rentabilidad de una propiedad que se paga al contado. Siguiendo con el ejemplo de una propiedad que cuesta $37.500.000 y que se puede arrendar en $250.000.
Se multiplica el arriendo por 12 meses: $3.000.000.
El ROA sería $3.000.000 dividido en $37.500.000, lo que da un 8%.
Dicho al revés: con una rentabilidad de 8% anual, en 12,5 años recupera el valor total de la propiedad. 12,5 por 8 igual al 100% de los 37,5 millones.
Pero recuerde entonces que su rentabilidad anual es de 8% con el pago total para este valor.
- Cash on Cash
Es el indicador de la rentabilidad de una propiedad cuando se compra con crédito hipotecario (apalancamiento bancario), usando el valor de un depto de $37.500.000.
Si se arrienda en $250.000 mensual y el dividendo es de $200.000, con un crédito a 20 años y tasas actuales, se produce un diferencial de $50.000. Multiplicado esto por 12 meses, da $600.000 mil al año. En paralelo, está el pie de 10%: $3.750.000. Gastos operacionales: $300.000. Fondo de reserva del depto: $90.000. Estos tres valores suman $4.140.000.
El Cash on Cash son esos $600.000 divididos en $4.140.000. Esto da una rentabilidad de 14,5%.
Esta cifra es superior al 8%. En este caso, en un plazo aproximado de 6,7 años se recupera el pie invertido, que se puede reinvertir.
Portabilidad financiera
La nueva normativa de portabilidad financiera es positiva, ya que el costo de mover un crédito hipotecario entre una institución financiera y otra va a bajar considerablemente, es decir, el costo de trámites como la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, la tasación o impuestos será más barato.
Por ejemplo hoy refinanciar un crédito hipotecario de 1.000 UF implica un costo aproximado de 700 mil pesos. La portabilidad bajará dicho valor en un 60%, a 280 mil pesos aproximadamente.
Además se proyecta que a futuro las tasas de los bancos deberían tender a descender en un escenario en que el Banco Central ha mantenido la Tasa de Política Monetaria al 0,5%, siendo uno de los niveles más bajos en la historia.
Las tasas de los créditos hipotecarios deberían ir disminuyendo por la entrada en vigencia de la portabilidad financiera y por la importancia que juega el financiamiento en el desarrollo de la construcción, que es un motor para reactivar la economía y uno de los sectores productivos más relevantes en el país.
